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Derecho inmobiliario registral. 2ª edición
Derecho inmobiliario registral. 2ª edición
 
Autor: José Antonio Álvarez Caperochipi
Editorial: Comares
Soporte: Libro
Fecha publicación: 13/10/2006
Edición: 
ISBN: 9788498361179
312 páginas
Sin Stock. Envío en 7/10 días

Precio original:    18,00 €
Precio final por compra On-Line:     17,10 €   (I.V.A. incluido)

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La tradición clásica del Derecho romano y del Derecho común protege al propietario, pues el arraigo a la tierra define las estirpes familiares y los pueblos, y sobre este arraigo se asienta la organización estamental y social. La propiedad es, en definitiva, el pilar sobre el que se asienta la organización jurídica y política.
La protección de la propiedad se fundamenta en la prueba de la justicia de sus orígenes (tradición), y se expresa en el aforismo: nadie da lo que no tiene; para ser propietario hay que haber adquirido de quien demuestre haber sido propietario, y se recibe lo que tenía el propietario. Pero esta protección del propietario, basada en la constancia de unos orígenes justos y no en la publicidad, tiene graves dificultades de identificación de la cosa y de prueba de la propiedad (incerteza de los orígenes), y se hace a costa de los intereses del comprador y del acreedor. Por la protección absoluta del propietario, el sistema jurídico no ofrece al comprador ninguna garantía de que un vendedor es efectivamente el propietario (y solo puede llegar a tener una certeza moral tras una investigación minuciosa de los títulos); el comprador tampoco tiene garantía de que el vendedor no haya vendido antes su propiedad a otro comprador, que (aporía de la prioridad) si es anterior en el tiempo tendrá reconocido un mejor derecho sobre la cosa; y tampoco (aporía del rango) tiene ninguna garantía de la consistencia de la propiedad, y de las cargas que gravan el bien que adquiere (que puede estar sometido a gravámenes ocultos: vinculaciones, tributos vencidos y no pagados, hipotecas generales tácitas, a favor de la esposa o de los hijos, servidumbres ocultas, deudas preferentes que graven el bien vendido, etc.).
La tutela del propietario se hace también, y de la misma forma, a costa de la tutela del acreedor. Si no hay crédito no hay dinero fiduciario; proteger el crédito ante la posible existencia de actos anteriores de disposición o gravámenes que permanecen ocultos, o frente a cargas preferentes que permanecen ocultas, es un presupuesto de la creación de un sistema financiero coherente. La protección del crédito solo se puede conseguir mediante la publicidad de las cargas inmobiliarias. La propiedad inmobiliaria es el pilar que sostiene el crédito (máxime tras la supresión de la prisión por deudas); la razón es que los valores mobiliarios (títulos de crédito, alhajas, oro, etc.), son de fácil ocultación y extremadamente fungibles; por eso, en la medida en que en el sistema de propiedad inmobiliaria no se publican los gravámenes anteriores (ventas o créditos que permanecen ocultos), en la medida en que se permiten indiscriminadamente gravámenes ocultos preferentes al crédito ordinario (vinculaciones, tributos, hipotecas tácitas preferentes, servidumbres personales, privilegios crediticios, etc.), o en la medida en que se protege a un adquirente antes que al acreedor, se limita y restringe la confianza que la propiedad inspira como objeto de crédito (con lo que se restringe el crédito mismo). La usura es el azote de los regímenes de protección indiscriminada de la propiedad, y surgen también figuras jurídicas patológicas para encubrir préstamos (y la prohibición de la usura), como las ventas con pacto de retro, transacciones fiduciarias (e incluso adopciones y matrimonios).
El desarrollo económico se fundamenta en la tutela del crédito y del comprador. Sólo mediante la tutela del comprador y del acreedor se puede conseguir el desarrollo de una clase productiva y mercantil, y el desarrollo de un sistema financiero que sustente el desarrollo económico. Pero dicha tutela del comprador y del crédito se tiene que hacer compatible con la tutela de la propiedad (la justicia de los orígenes). El propietario representa el interés de la justicia, el comprador y el acreedor el interés del desarrollo (el propietario representa el origen legítimo, el acreedor y comprador la valoración del trabajo y del comercio). Pero… ¿Cómo se puede hacer compatible la tutela del propietario, con la tutela del comprador y del acreedor?
El medio más específico y técnico de hacer compatible tutela del comprador y del crédito con la tutela de la propiedad es la organización de la publicidad de la propiedad y de las cargas reales. Por medio de la publicación en unos libros de la propiedad y los derechos reales, se pretende que todo el mundo pueda conocer quién es el propietario de un bien inmueble y cuáles son los gravámenes reales (usufructo, derechos de adquisición preferente) que pesan sobre la propiedad. La certeza de la identidad de lo adquirido, y de la validez y eficacia del titulo de adquisición, protege al propietario, al que facilita la tutela de su derecho. Además se pretende que proteja al adquirente y al acreedor. El adquirente (comprador), si compra de quien aparece como titular registral, se pretende que tenga garantía de la propiedad del vendedor, y certeza de la consistencia del derecho que compra. El registro pretende proteger también al acreedor para que pueda prestar confiando en la garantía que puede ofrecer una propiedad segura, y la afección de un bien concreto que responde del crédito (se fomenta la seguridad del crédito hipotecario). El propietario que no se inscriba ya no puede alegar la justicia incondicionada de sus orígenes, porque resulta sospechoso al permanecer oculto. En definitiva la publicidad inmobiliaria pretende ordenar la propiedad y el crédito en base al Registro de la propiedad, y superar la contradicción entre el propietario y el tercero (adquirente o acreedor).
El registro no se limita a ser una constancia de propietarios, sino también se identifican y ordenan las cargas que pesan sobre los bienes inmuebles. El registro toma en cuenta además del derecho de propiedad las afecciones reales de los bienes, y algunas relaciones crediticias especialmente significativas por su preferencia. Por un principio de integridad registral se pretende publicar la situación jurídica del inmueble, definir la propiedad, el conjunto de los derechos y vinculaciones que pesan sobre la misma, y los créditos especialmente privilegiados (hipotecas legales o voluntarias, y derechos reservados por una anotación o nota): se publican en el registro la propiedad, los derechos reales sobre inmuebles y además ciertos créditos que definen su rango y preferencia por el registro. Frente a las cargas universales ocultas (hipotecas generales tácitas) se establece el principio de especialidad de las cargas (sistema de hipotecas expresas de inscripción obligatoria); frente a las cargas ocultas, el principio de especialidad registral de los créditos (hipoteca voluntaria y anotación preventiva de créditos), lo que permite también resolver en base al registro (rango registral) los principales problemas que plantea el conflicto entre los acreedores en caso de insolvencia de su deudor (en el concurso de acreedores o en la tercería), y permite fundar el procedimiento ejecutivo judicial y la ejecución singular administrativa en el registro. Se pretende que por la publicidad de la propiedad inmobiliaria el registro sirva para la ordenación y racionalización del crédito, que facilite la resolución de los problemas entre los acreedores en juicio y fuera de él, en el concurso, en la ejecución o en las tercerías.

El registro presupone una filosofía redistributiva de la propiedad que se asienta siempre en un título público; la soberanía da un sentido universal y colectivo a la apropiación de un territorio, y una ontología pública a la propiedad. Sólo porque existe el Estado puede existir el Registro de la Propiedad; el Estado (y las nuevas categorías dogmáticas que presupone), es el motor de un nuevo concepto de propiedad sobre el que se asienta un nuevo sistema financiero y económico. Porque existe el Estado, la propiedad tiende a asimilarse a un título público, y es algo distinto y exterior a las cosas mismas. El registro de la propiedad es el instrumento de formalización de la propiedad como título.
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