Lo que justifica y hace necesario el Registro de la Propiedad es la publicidad como instrumento de máxima seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, al concentrar en un solo punto -el folio registral- la situación jurídica o "estado registral" de los derechos sobre inmuebles, avalado por el Estado. El libro estudia las diferencias entre publicidad, publicidad jurídica y publicidad jurídica registral, así como su historia y evolución en España y los sistemas registrales más importantes del mundo, analizándose los de 27 países.
La obra se centra en el procedimiento registral, pues el pronunciamiento del Registro, plasmado en la inscripción, como la sentencia de un Juez, solamente se produce al final de un riguroso proceso, dirigido por el Registrador, que depura la titulación -notarial, judicial, administrativa, privada- que pretende el amparo de la publicidad registral institucional. Mal protegería el Estado la publicidad de derechos nulos, anulables, resolubles, rescindibles o ineficaces. Razón que justifica la exigencia de un control de legalidad o calificación jurídica del Registrador, si bien su decisión negativa ha de ser fundada y está siempre sujeta a recurso, ante la DGRN o directamente ante la jurisdicción civil ordinaria. Los efectos de la inscripción suponen una protección especial: prioridad o preferencia frente a títulos no inscritos o inscritos después; presunción de existencia, pertenencia y alcance de los derechos inscritos en el orden sustantivo y procesal; protección plena del que adquiere confiado en el Registro; etc., etc.
Especial interés ofrecen los capítulos dedicados a las relaciones Urbanismo-Registro y a la hipoteca. Del Urbanismo se estudia la coordinación Urbanismo-Registro, la inscripción de los proyectos de equidistribución, del aprovechamiento urbanístico, obra nueva, actos de parcelación, asientos registrales especiales, etc. De la hipoteca se analiza su diversa tipología, tanto tradicional como la más reciente surgida de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de regulación del mercado hipotecario: con cláusula de interés variable, mercado secundario de hipotecas, hipoteca global y flotante, hipoteca en vacío, en garantía de títulos valores, hipoteca recargable, hipoteca inversa, etc.