Colección : Estudios y comentarios Legislación

Incluye CD con formularios y sentencias.

Actualizado con el RDL 27/2012, de 15 de noviembre que introduce medidas con la finalidad de reforzar la protección a los deudores hipotecarios en el caso de ejecución por impago del crédito.

Este estudio está dedicado a la ejecución hipotecaria, materia que presenta un especial interés en la actual coyuntura social y económica.

En efecto, la situación de crisis económica, que emerge a nivel mundial en el año 2008, tiene un factor desencadenante destacado en la denominada crisis de las hipotecas subprime, que es como se conoce a la dinámica de mercado consistente en la concesión de créditos de alto riesgo en operaciones de adquisición de bienes inmuebles, que posteriormente se capitalizaban y vendían como fondos de inversión.

Se trata de una crisis que se vino gestando a lo largo de varios años en la cual confluyeron diferentes factores: por una parte, la fuerte presencia de un sector inmobiliario en auge al que no se le veían limites en su expansión, con políticas de precio en alza, especialmente en todo lo relativo al suelo, lo cual contrastaba, en algunas ocasiones, con el empleo de materiales de construcción de peor calidad para la edificación; por otra parte, una política de endeudamiento, en la mayoría de los casos asumida por las entidades financieras, basada en préstamos a tipo variable, incluso con periodos de carencia, que permitían un acceso universal al crédito; y, finalmente, la confianza que se generó en el período de bonanza económica, marcado por tipos de intereses bajos.
Todo ello generó una considerable expansión del sector inmobiliario y un progresivo incremento de los precios de los inmuebles, los cuales no se correspondían con el nivel de demanda previsible a medio y largo plazo, situación que se agravó cuando se empezó a restringir el acceso al crédito por la falta de liquidez de las entidades financieras, lo que finalmente ha desembocado en la situación actual de crisis hipotecaria.

Como no podía ser de otra manera, esta situación económica se ha proyectado en la litigiosidad de las hipotecas, incrementándose significativamente los procesos de ejecución hipotecaria seguidos ante los Juzgados, lo que en la actualidad está generando un gran debate social por cuanto se están incrementado significativamente las ventas forzosas de viviendas habituales con el efecto de desalojo de los deudores.

No obstante, la incautación del inmueble, solución final en muchos de los procesos de ejecución hipotecaria, es una solución poco deseable para todos, incluidas las entidades financieras, las cuales han pasado a ser titulares de un importante stock de inmuebles que no les interesa incrementar. Por el contrario, la subsistencia y vigencia de la hipoteca, aunque sea suavizando o renegociando las condiciones del contrato, es una solución deseable para ambas partes, puesto que sin duda lo que más interesa a la entidad financiera es la de lograr que su cliente haga frente a su compromiso, en tanto que al deudor le interesa fundamentalmente mantener la titularidad de su inmueble, haciendo frente al crédito.

Lo deseable de la continuidad del crédito hipotecario como solución menos traumática ha determinado la promulgación de un paquete de medidas legislativas que tienden a favorecer la renegociación de las condiciones del préstamo y a atemperar las consecuencias del impago.

Precisamente, la finalidad principal de esta obra es la de dar una visión práctica de los procesos de ejecución hipotecaria, a cuyo efecto se analiza la legislación sustantiva más relevante y la legislación procesal. En especial, se realiza un análisis amplio de los aspectos sustantivos del derecho real de hipoteca en el primer capítulo de la obra, el cual es necesario para entrar en el estudio de los aspectos procesales relativos al derecho de hipoteca.

El estudio se completa con la elaboración de unos formularios, que se incluyen asimismo en soporte informático, que sirven de referencia para la intervención procesal.

En la obra, se analiza con rigor la práctica de los procesos de ejecución hipotecaria, lo que supone que los distintos comentarios están asentados en un estudio doctrinal y jurisprudencial.
Partiendo de esas premisas, la obra pretende abordar todos los aspectos de cada proceso de forma práctica, pero a la vez rigurosa, documentando las opiniones, orientaciones y consejos. Como consecuencia de la vocación práctica de esta obra, hemos intentando dar una especial importancia al estudio jurisprudencial de cada uno de los temas.

Por último, y en definitiva, la obra intenta dar respuesta a todas las cuestiones que pueden plantearse en los procesos de ejecución hipotecaria, con la expresa vocación de servir de instrumento útil para la práctica procesal de los diferentes operadores jurídicos.