El planteamiento de esta tesis surge de la duda existente a la hora de llevar a la aplicación práctica la causa de resolución del contrato de arrendamiento consistente en la realización de obras inconsentidas. La duda se suscita, fundamentalmente, al calificar cada posible obra realizada y al valorar la incidencia de la misma en el inmueble. Ante la carencia de una línea jurisprudencial unitaria, y ante la inexistencia de un estudio doctrinal que ofrezca una solución para cada supuesto concreto, y únicamente con el reconocimiento genérico de la ley especial arrendaticia, resulta de gran interés buscar criterios jurídicos que nos permitan saber en cada ocasión si estamos en presencia o no de una obra y de si con ella se modifica o no la configuración, o si se debilita o no el inmueble; siendo éste el primordial objetivo perseguido con el trabajo.
La importancia de esta causa resolutoria no ha decaído con el cambio legislativo acaecido con la LAU 29/1994. Si bajo el imperio de la LAU 40/1964, la resolución por obras inconsentidas se erige como un posible medio de terminar con el régimen de prórroga forzosa, con la legislación posterior sigue siendo un medio indispensable para que se respete el derecho de disposición del propietario en relación a la forma del inmueble. El hecho de no existir prórroga indefinida no merma la importancia de esta causa resolutoria, aunque sí incide en la utilización de la misma, pues el número de acciones que se interponen es menor.
El hecho de que la LAU de 1964 siga en vigor para los contratos celebrados bajo su vigencia, nos lleva a analizar y aplicar ambas legislaciones de forma paralela y comparativa en cada una de las cuestiones que se vayan planteando.
Iniciamos el estudio del tema tomando como punto de partida la legitimación pasiva porque es la actuación del arrendatario la que va a originar la posibilidad de interponer la acción de resolución. El ejercicio de dicha acción sitúa al arrendatario como sujeto pasivo en el proceso frente al actor o sujeto activo que será el arrendador. El hecho de que aparezca como incuestionable que habrá de ser el arrendatario el sujeto demandado en el proceso de resolución no agota en sí mismo el tema, pero sí nos permite comenzar abordando directamente otros supuestos que sí son controvertidos. Se trata de aquellos en que la condición de arrendatario y/o su legitimación pueden ser compartidas, como sucede en los casos de cotitularidad, subarriendo, cesión e intervención de terceros.
En esta primera parte no nos limitaremos a tratar la legitimación pasiva sólo desde la perspectiva procesal, sino que la analizaremos a la par desde el ámbito del derecho material civil, fijando qué sujetos han de realizar la conducta prohibida para que se origine la posibilidad de resolver. Ello tiene una gran trascendencia, pues ha de conocerse por qué actuaciones debe responder el arrendatario cuando no sea éste quien las efectúe materialmente, y en base a que criterios jurídicos se le imputa tal responsabilidad; únicamente así el tratamiento de la legitimación pasiva será completo.