Esta monografía tiene su origen en el trabajo que, por encargo del Ilustre Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, desarrollaron los autores corno base de la ponencia española presentada en el XIII Congreso Internacional de Derecho RegistraL Ha sido efectuado en el ámbito del Área de Derecho Mercantil de la Universidad de Granada, de inequívoca vocación institucional y personal por el estudio del Derecho del Seguro. Y han intervenido un equipo integrado por profesores que han efectuado sus estudios doctorales y de especialización no solo en la Universidad de Granada, sino en las de Bolonia, Gante, Harvard y Chicago, publicistas en materia aseguradora y de análisis económico del Derecho, bajo la dirección de quien ha tenido la oportunidad de acumular experiencias derivadas del desempeño de la Dirección General de Seguros en el Ministerio de Hacienda, de participar en Consejos de Administración de aseguradoras públicas y privadas y, junto a ello, del directo conocimiento de la realidad jurídica que le han permitido sus casi cuarenta años de intenso ejercicio libre de la Abogacía, con destacada participación en sus cargos corporativos.

El trabajo parte del sistema registral español que, como es bien sabido, presenta características propias respecto de los vigentes en la Unión Europea cuya eficacia y flexibilidad ha conducido a que sea recomendado por el Banco Mundial desde 1995 y mas recientemente por alguna Comisión de Naciones Unidas para su implantación en otros países y, entre ellos, a los de Europa Oriental, y compara este sistema con el establecido en los EEUU, basado en el seguro de títulos de propiedad.
En una primera parte de este trabajo se trata de situar en su raíz la respuesta que se da en cada uno de los dos ordenamientos jurídicos a aquellos casos en que dos personas reclaman para sí a titularidad de un derecho sobre un bien inmueble, fundando su pretensión, en un caso en lo que consta en los asientos del Registro, y en el otro en la realidad de la cadena negocial. Este punto de partida teórico no es arbitrario. Es necesario partir de la diferente asignación de los riesgos, efectuada por la ley española y la estadounidense, sobre los sujetos que intervienen en un conflicto de derechos, para explicar la función del resto de personas y organizaciones que conforman el sistema registral de cada país. La comparación que nos proponemos arranca del hecho llamativo de que la respuesta española y la estadounidense no son sólo diferentes, sino contrarias: el perdedor y el vencedor de la disputa por un derecho inmobiliario discutido permutan sus puestos, según estén sometidos a un ordenamiento jurídico o al otro.

No sorprende que las figuras y estructuras jurídicas que han germinado en cada uno de estos substratos legales tengan tan poco en común. Su naturaleza y función es, en gran parte, la respuesta a las diferencias en los incentivos que el derecho pone sobre quienes participan en el mercado inmobiliario, como consecuencia de la diferente asignación inicial de los riesgos.

Medir la eficiencia de las soluciones jurídicas que aquí consideramos implica analizar los efectos sobre el bienestar social tanto de la atribución de derechos inmobiliarios que establecen, como de la organización de que se valen. Pero que una determinada organización sea una consecuencia de una cierta regla jurídica, no hace a aquélla ancilar respecto a la eficiencia del conjunto del sistema jurídico.

Al objeto de medir la eficiencia de las soluciones legales, el análisis económico del derecho viene utilizando una útil distinción entre costes primados, secundarios y terciarios. En el caso que nos ocupa, costes primarios son los derivados del número de conflictos por la titularidad de un derecho, costes secundados, aquellos que los conflictos causan a la sociedad una vez que se producen y, por último, costes terciarios son los necesarios para administrar el sistema inmobiliario registral, por ejemplo, los generados por la participación de los Registradores de la Propiedad, en el caso español, o de los titie insurers en el caso estadounidense. El presente trabajo se adhiere sólo en parte a esta distinción convencional de los tres tipos de costes (pues la compleja interrelación de notarios, registradores y compañías de seguros, en la prevención del conflicto impide una escisión nítida de costes primarios y terciarios. Evaluar la eficiencia de una regla jurídica requiere considerar conjuntamente los tres costes y sus interrelaciones, sin que pueda decirse a priori que la minimización de cualquiera de ellos tenga una relevancia particular para averiguar la solución óptima.