La monografía que es objeto de esta recensión va precedida de un ilustrativo prólogo de Antonio Pau, Decano del Colegio de Registradores, en el que muestra la extraordinaria importancia del tema que se trata en la misma y la calidad científica del profesor Morales , Catedrático de Derecho civil en la Universidad Autónoma de Madrid.
En la monografía se parte de que la identificación de las fincas impone que en el Registro de la Propiedad figuren elementos descriptivos de las mismas, a los que Morales denomina datos de hecho. Tales datos, incorporados normalmente a los asientos del Registro, constituyen una parte del contenido del mismo, surgiendo la cuestión de si se extiende a ellos la publicidad registral. Es indudable que los datos de hecho no son objeto de publicidad registral, pues el Registro de la Propiedad no publica hecho sino derechos; pero sí tienen una importante función en relación con la publicidad: definir la finca registral.
La cuestión que se trata en esta monografía, dentro del marco de nuestro sistema registral, queda definida de la siguiente manera: los efectos de la publicidad registral ¿ se extienden a todo el espacio material correspondiente a la finca, a todo lo que define el Registro de la Propiedad a través de los datos de hecho descriptivos de la misma o, por el contrario, el sistema no garantiza la configuración material de las fincas? A esta cuestión es a la que se está intentando dar respuesta cuando se afirma que la publicidad registral se extiende, o no se extiende, a los datos de hecho. Y lo que en el fondo está en juego es el grado de autonomía de la finca registral, con respecto a la que Norales denomina la finca material. Pro eso, la pregunta que acaba de hacerse se conecta a otra cuestión :¿ existe en el sistema español una verdadera finca registral, autónoma, independiente, configurada por el Registro de la Propiedad o, por el contrario, esa autonomía no se alcanza, al menos de modo completo, y lo que el Registro de la Propiedad ofrece sólo es una clave de identificación de la finca material, cuya configuración prevalece sobre la descripción registral?.
Esta cuerstión no tiene una respuesta clara y pacífica de nuestro ordenamiento jurídico; sin embargo, tanto en la jurisprudencia del Tribunal supremo como en la doctrina de los autores predomina un criterio restrictivo, que niega valor a los datos de hecho del Registro de la Propiedad. Según este criterio dicho Registro publica derechos, pero no garantiza que los mismos hayan de extenderse a la finca conforme se describe en él. El problema es importante, ya que de la solución que se dé al mismo depende en cierta medida la eficacia del sistema registral.
La afirmación de que los datos de hecho no están cubiertos por la publicidad registral parece que implica admitir una limitación de la eficacia del Registro de la Propiedad. Esto para algunos significaría una imperfección del sistema que no desean admitir, y un distanciamiento del modelo germánico, inspirador de nuestro Derecho, claramente caracterizado por la autonomía o independencia de la finca registral.
Pero, como afirma Morales, forzoso es admitir la diferencia entre lo deseable y lo posible, y reconocer que la autonomía de la finca registral puede encontrar en nuestro sistema registral algunas dificultades de realización; conviene no ocultarlo, a fin de poner los medios para superarlas.
La primera dificultad se encuentra en el hecho de que las fincas registrales no siempre están adecuadamente identificadas, ni delimitadas con precisión. Es evidente que cuando esto ocurre no podemos identificarlas con los datos del Registro de la Propiedad y hemos de acudir a elementos extrarregistrales, con la carga de posible litigiosidad. La segunda dificultad está en la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva de los derechos, en este caso del derecho de propiedad. En la medida en que la inmatriculación o los cambios posteriores de descripción de las fincas se produzcan sin garantizar debidamente la defensa de los titulares eventualmente afectados, los efectos del Registro de la Propiedad han de quedar necesariamente debilitados, y particularmente el efecto del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, por el mayor peligro que el mismo encierra. Por ello, afirmar, como hace a menudo el Tribunal supremo, que la publicidad registral no se extiende a los datos de hecho, no es, como subraya Morales, en la mayoría de los casos, más que el medio para garantizar la defensa efectiva de la propiedad , frente a la agresión de una finca registral imaginaria o de una inadecuada descripción registral de la finca, por obra del titular registral.
El estudio que lleva a cabo Morales se centra sobre esa compleja problemática y consta de tres partes. La primera se refiere a la identificación de la finca registral en el sistema tradicional del Registro de la Propiedad español. La segunda se ocupa del alcance de la publicidad registral en ese sistema tradicional, en lo que a la finca se refiere. La tercera se dedica al proceso de transformación de nuestro Registro de la Propiedad. La monografía concluye con un interesantísimo apéndice, que contiene breves análisis críticos de los casos resuletos por la jurisprudencia (fundamentalmente por la del Tribunal supremo), desde la vigencia de la actual Ley Hipotecaria. Además se da noticia de la bibliografía utilizada.
De todo lo dicho se infiere que estamos en presencia de una monografía importante, que llena un importante vacio existente en nuestro Derecho inmobiliario registral, y que por consiguiente es de obligada consulta para conocer adecuadamente la problemática jurídica que plantea hoy en día esta disciplina